Le prêt immobilier et ses différents types de taux

            L’emprunteur qui désire souscrire un prêt pour l’achat de biens immobiliers est confronté à un choix quant au type de taux prêt immobilier affecté à son emprunt : taux fixe, taux révisable, il faut bien analyser sa situation pour choisir la solution la plus adaptée. Quel que soit le type de taux d’un prêt immobilier, pour pouvoir comparer il faut retenir le TEG ou taux effectif global car c’est lui qui indique le coût du crédit. Ensuite le choix du type de taux doit être déterminé en fonction de différents critères liés aux taux et aussi au profil de l’emprunteur.

            Pour les emprunteurs qui aspirent à la tranquillité et à la sécurité, le taux actuel prêt immobilier fixe est à privilégier : dès la signature du contrat celui-ci est déterminé, et reste inchangé durant toute la durée de l’emprunt. Avec le taux fixe l’emprunteur a la garantie de ne connaître aucune mauvaise surprise. Rien d’étonnant donc à ce que ce taux fixe soit choisi dans une grande majorité des cas. Il existe deux types de taux fixe : amortissable ou IN FINE. Dans le cas du taux de prêt immobilier fixe amortissable, qui est le plus utilisé (environ 80% des cas), le remboursement est déterminé dès la signature du prêt, grâce à une sorte de calendrier appelé « tableau d’amortissement » dans lequel sont mentionnés tous les remboursements, mois par mois avec pour chaque mensualité la date d’échéance, le taux d’intérêt, le capital restant dû et ce pour toute la durée du prêt. Ainsi à chaque instant en se rapportant à ce tableau l’emprunteur sait précisément où il en est de son remboursement qui se fait donc progressivement. Dans ce type de taux,  les intérêts sont remboursés au début pour laisser place au remboursement du capital. Par contre dans le cas du prêt à taux fixe IN FINE, le remboursement s’opère en une seule fois, au terme de l’emprunt, le capital étant placé. Pendant la durée du prêt l’emprunteur ne rembourse donc que les intérêts, mais ceux-ci sont plus élevés qu’avec un taux actuel prêt immobilier fixe amortissable. Le montant des intérêts étant déductible des impôts, ce type de taux peut convenir à des emprunteurs ayant un fort taux d’imposition.

Taux prêt immobilier

Bien que le taux soit fixe il est possible de faire varier les échéances. Ainsi le prêt peut être à échéances constantes, c’est-à-dire que les mensualités sont identiques durant toute la durée du remboursement. Il peut également s’agir d’échéances progressives : dans ce cas les mensualités augmentent progressivement selon un calendrier déterminé à l’avance, en anticipant sur une hausse des revenus de l’emprunteur. Enfin l’emprunteur a la possibilité dans le cadre tu taux prêt immobilier fixe de moduler ses mensualités pendant toute la durée du prêt en les augmentant ou au contraire les diminuant en fonction des fluctuations de ses revenus, cela influe sur la durée de l’emprunt ; cette possibilité doit être mentionnée dès la signature du contrat et reste strictement encadrée avec des variations soumises à des limites.

Le taux crédit immobilier révisable ou variable comme son nom l’indique n’est pas constant, il peut varier durant toute la durée du prêt selon un indice de référence appelé Euribor : selon la situation du marché le taux d’intérêt du crédit peut être réévalué à la hausse ou à la baisse. Cette révision s’effectue à chaque date anniversaire de la signature du contrat. Il y a donc une part de risque importante dans ce type de taux crédit immobilier, et une bonne connaissance du marché est nécessaire, d’autant plus que les fluctuations du marché sont difficile voire impossible à connaître   sur une période trop longue. Les variations peuvent être libres, sans limitations, ou bien l’emprunteur peut opter pour un taux prêt immobilier capé, c’est-à-dire avec un plafond qui limite les hausses comme les baisses. Il existe également le taux prêt immobilier à palier qui permet de réévaluer le taux d’intérêt du prêt selon des étapes définies au départ : le taux est d’abord un taux fixe durant une première période, puis il devient variable selon des modalités établies par la banque dans le contrat. Le taux d’intérêt fixe durant la première période est généralement un taux assez attractif, ce type d’option est à privilégier dans le cas où l’emprunteur envisage déjà de revendre son bien avant la fin de cette première période. Il reste toujours possible de passer d’un taux prêt immobilier variable à un taux fixe mais cela ne se fait généralement pas sans frais pour l’emprunteur.

Choix d’un prêt immobilier

            Le choix d’un taux fixe ou variable dépend donc de la capacité de l’emprunteur à prendre ou non des risques mais aussi de l’usage final de son bien immobilier, selon qu’il s’agit d’un investissement personnel ou d’un objet de spéculation.